This blog (retired) is about Estonia's coverage in the
Western press and mainly contains excerpts as well as
full translations of select pieces into Russian.

среда, февраля 27

Пузырь недвижимости лопнул, все ждут следующего


"Время попридержать эмоции" (Financial Times, Robert Anderson)

В момент наивысшего подъема рынка недвижимости Латвии в 2006 участники размещали 10-процентные депозиты на нетиповые квартиры в Риге, а потом удваивали свои деньги, продавая их еще до того, как те вообще были построены.

Теперь цены в Риге и Таллинне падают, а рынок недвижимости Вильнюса достиг наивысшей точки, что оставляет опоздавших инвесторов у прохудившегося корыта и нагнетает опасения о возможности возникновения вызванного ятим спадом "жесткой посадки" экономики.

Рынки недвижимости в Балтийских странах - также, как и их экономики - так поразительно выросли потому, что они очень маленькие и потому, что в этих странах существует сильнейшее стремление переселиться из зловещих панельных домов советской застройки. Легкодоступные кредиты от дерущихся за доли на рынке банков, также как и быстро растущие зарплаты - более чем 30-процентный рост в Латвии в прошлом году - просто подожгли сухую солому.

Как всегда путь проложил Таллинн в Эстонии - самый маленький и самый живописный из трех балтийских столиц. Типичная стоимость реновированной квартиры в средневековом центре Таллинна теперь составляет около 5 тысяч фунтов за квадратный метр.
Рига, крупнейшая и наиболее оживленная столица, росла быстрее всего. Большая часть её квартирных зданий в стиле Югенда и Арт Нуво была реставрирована до уровня первоначальной ослепительности, а ежегодная ценовая жилищная инфляция в третьем квартале 2006 года была наиболее высокой в Европе - 57 процентов, согласно агентству "Knight Frank".

Вильнюс, в старом городе которого перемешались готические, барочные и ренессансные здания, идет в хвосте ценового цикла недвижимости, точно такой же остается и ситуация в экономическом цикле Литвы. Цены возросли там на 17 процентов в прошлом году, согласно "Ober-Haus", балтийскому агентству недвижимости, однако львиная доля этого удорожания пришлась на начало года.

В отличие от например болгарского побережья, большая часть покупателей были местные жители, а иностранцы вломились на праздник, привлеченные как красотой балтийских столиц - ставших доступными для многих благодаря дешевым авиа-перелетам - так и произошедшим ранее подъемом цен в Праге и Будапеште.

Британские и ирландские инвесторы обычно выбирали нестандартные квартиры недалеко от центра, где депозит можно было сделать всего на 10 процентов, что позволяло получить большие прибыли на инвестициях "купи-продай". В отличии от них, скандинавы с противоположного берега Балтийского моря предпочитали недорогие летние дома, в то время как русские нацеливались на Юрмалу, старый советский курорт на латвийском берегу.

Сегодня новые покупатели-иностранцы практически не появляются, а оставшиеся инвесторы стараются сохранить спокойствие, наблюдая за тем, как во второй половине года цены упали на 20 процентов в Риге и на 10 процентов в Таллинне.
Цены на недвижимость выросли просто слишком быстро, в тоже самое время и банки ограничили свою кредитную политику на фоне того, как на балтийский пузырь с неодобрением обратила внимание международная общественность - что случилось еще до того, как прошлым летом разразился мировой кредитный спад.

Падение началось и на вторичном рынке, особенно на рынке квартир советского периода, однако к сегодняшнему дню он распространился к новые постройки, для продажи которых девелоперы вынуждены предлагать бонусы и начали снижать цены. "Ober-Haus" говорит, что из построенных в прошлом году в Таллинне 3500 единиц недвижимости 1000 все еще остаются непроданными.
Большинство агентов по недвижимости предсказывает, что Таллинн и Ригу в следующем году будет лихорадить, а рост Вильнюса прекратится. Больше всего беспокоятся о том, что падение рынка недвижимости вызовет резкое снижение экономического роста или даже рецессию.

Падающие цены на недвижимость несомненно снижают престиж сильно разрекламированного балтийского чуда, однако они ни в коей мере пока не вызывают панической продажи или волны кредитных дефолтов. Балтийцы не несут урона поскольку за последние несколько лет цены сильно выросли, а свои советские квартиры они получили бесплатно.
Кредитный кутеж может и обременил их большей задолжностью, чем у центрально-европейских соседей, однако по западным стандартам они далеко не транжиры.
Иностранцы также относятся к ситуации спокойней, хотя многие из них теперь заново оценивают свои ожидания возможного срока реализации своих инвестиций. Калинга Мантотта (Kalinga Mantotta), 30-летний британский инвестор купил 70-метровую нетиповую квартиру неподалеку от Таллинна в 2005 году через британское агентство "Property in Estonia" с целью заработать денег, что бы вернуть жилищный кредит в Великобритании.

Он остается спокойным по поводу недавнего снижения цен. "Что бы вернуть цены на тот уровень, за который я купил квартиру, с ценами должен произойти обалденный обвал," - говорит он.
Иностранные покупатели могут утешиться тем, что цены на аренду пошли вверх (и могут покрыть расходы по выплате кредита) поскольку все больше местных жителей предпочитают снимать в аренду вместо того, что бы покупать.

Снижение в темпах строительства новых зданий также повышает вероятность, что в будущем наступит дефицит предложения, когда спрос обязательно восстановится через год или два. "Период заработков размером в 20-30 от суммы вложенного капитала остались позади, но приличные двузначные цифры роста все еще остаются возможными - но не в этом году," - считает Чарльз Роджер (Charles Rodger) из британского агентства "Arc Property".

Ссылки:

Financial Times. A moment for hunkering down. Robert Anderson. February 27 2008.

Комментариев нет: